來源：財經觀潮（ID：guide0929）；作者：潮哥
昨天晚上，北京出臺“住房租賃新政”，讓整個朋友圈沸騰瞭一個晚上。
今天（8月18日），上海也幹瞭一件劃時代意義的事情，或將引發更大的震動。
01
上海開始行動瞭
8月18日上午，據澎湃新聞披露：
上海市靜安區規劃和土地管理局網正在對區內中古車全額貸兩宗商業性質用地規劃調整進行公示。
公示顯示，根據編號為滬府規[2017]40文件批準的《上海市靜安區市北高新技術服務業園區N070501單元控制性詳細規劃1、2、15、16、17、18、21、22街坊局部調整》，02-16-A和15-02地塊原規劃為商業地塊將變更為四類住宅用地（R4），規劃為社會租賃住宅。
更改性質後的02-16-A地塊。圖表來自：上海市靜安區規劃和土地管理局網
更改性質後的15-02地塊。圖表來自：上海市靜安區規劃和土地管理局網
盡管這兩塊地總面積隻有0.1762平方公裡，但千萬別小看這次事件。
首先，這兩塊地是在靜安區。在上海最優質的地段改變土地屬性建設租賃住房，可見上海對發展租賃住房的決心之強，之堅決。
其次，今天的這個舉動是上海對8月11日提出的“商改租”方案的落實，直接商業用地轉變為居住用地，在這方面，上海是表率，這一舉動具有劃時代意義。
因為在這之前，還沒有哪個城市直接將商業用地轉變為租賃住宅用地。
車貸利率試算表
8月11日，上海住建委表示，將研究制訂“商業用房改建為租賃住房”的實施細則，對於“類住宅”清理整治過程中尚未銷售的項目，也可以考慮轉型為租賃住房。
結合今天上海的舉動，可以得出的結論是：
二手車車貸
北京、上海、廣州、深圳這些大城市不但可以將原先已經建起來的閑置商務辦公場所改成租賃住宅，未來一些部分沒有施工的商業用地也可以轉變為租賃住宅用地，以加大租賃住房的供應。
02
越來越多的城市“商改租”
在上海之前，廣州7月17日在《加快發展住房租賃市場工作方案》中，率先提出瞭“允許將商業用房等按規定改造成租賃住房”。
之後，住房城鄉建設部會同國傢發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等八部門聯合印發瞭《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（下稱《通知》）。
廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市被列入首批試點城市。
這份《通知》也明確提出鼓勵“商改租”：
要求積極盤活存量房屋用於租賃。鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等，按規定改建為租賃住房。
超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。
今天，上海的“土地商改租”，隻是一個開始，這種做法勢必將推廣到其他中心城市，後續北京、深圳、廣州、成都、杭州、南京等熱點城市將爭相效仿，包括“土地商改租”、“房屋商改租”。
這種做法，將直接動搖中心城市的房價和租金。
03
打壓高房價、房租的最有效殺招
事實上，相比於各種“限限限”，“商改租”才是高房價和高房租的殺招。
熱點城市一方面通過“租售同權”來轉移大城市人群的購房需求，另一方面增加租賃住宅的供應來滿足這份需求。
從供需兩端來徹底解決高房價，這遠大於“限買、限賣”對樓市產生的沖擊。
中心城市有海量的商業用房，這些閑置的商業用房一旦全都轉變為租賃用房投放到市場，將極大增加市場中租賃住宅供應，沖擊中心城市的租金和房價。
中心城市為何有那麼多閑置的商業用房呢？
近年來，在互聯網的沖擊下，實體店承受著巨大的沖擊，首當其沖的就是寫字樓和門店。導致中心城市已經建好的商業用房空置率越來越高，去庫存周期也被越來越長。
上圖是幾個主要城市商業用房的消化周期，成都消化周期長達167.8個月，也即14年，去化周期最短的北京，也需要2年。
這些房子閑置商業用房也是空間資源的浪費，現在轉變它們的屬性，變為租賃住房，能夠更好更充分地利用這些資源。
既然有這麼多的限制房源，為什麼不早點這樣做呢？事實上，在這之前不但沒有這樣做，各地還紛紛禁止。
北京、上海、廣州、深圳對此還特意出臺瞭“限商政策”，主要是因為：
1、開發商拿商業用地費用較低，若通過商改居住，可以賣出和商品房一樣的高價，一方面將哄抬房價，無助於房價降低，另一方面，還讓政府收益減少，破壞瞭市場規則。此外，商辦物業改為居住，存在消防、環保等多方面的隱患。
2、北京、上海這些城市人口壓力較大，需要控制人口，而商改住則會增加人口流入，加劇大城市病。
現在政府又同意這樣做，是迫於形勢和市場需要。另外，政府同意的是“商改租”，也即商業用房可以改為租賃用房，而不是商品房。
這有本質區別，如果商業用房改為商品房，這對於高價拿下居住用地的開發商不公平。
而商改租後，將這些房子低於市場價出租，對於拿商業用地的開發商而言也沒有什麼怨言，畢竟他們當時拿地的時候，也沒花多少錢。再者，這些房子有效利用總比閑置要好。
據數據顯示，2016年年末商業用房待售面積為1.58億平米，同期商品房待售面積為6.95億平米。閑置商業用房是待售商品房的1/5。
盡管這1.58億不可能全都改為租賃住宅，但就憑這個占比，就算是部分轉變屬性進入市場，也將會對中心城市的房價和租金產生極大的平抑作用。
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